Ablesetermine in der Wohnung laufen aus. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Heizkostenverteiler und Wärmezähler aus der Ferne ablesbar sein. Mieter bekommen dadurch monatliche Verbrauchsdaten und ein Kürzungsrecht, wenn der Vermieter die Frist verpasst.
In vielen Mietshäusern hängen noch Heizkostenverteiler, für die einmal im Jahr ein Ableser in die Wohnung kommen muss. Diese Praxis endet. Die Heizkostenverordnung verlangt, dass solche Geräte bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Danach müssen sie ohne Zugang zur Wohnung ablesbar sein.
Kurz gesagt
Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler müssen laut § 5 der Heizkostenverordnung bis zum 31. Dezember 2026 ersetzt oder nachgerüstet werden. Mit fernablesbaren Geräten haben Mieter Anspruch auf eine monatliche Verbrauchsinformation. Fehlt die Technik oder die Information, dürfen sie ihren Kostenanteil um 3 Prozent kürzen.
Was die Heizkostenverordnung verlangt
Grundlage ist die Verordnung über Heizkostenabrechnung, kurz HeizkostenV. Sie regelt, wie Gebäudeeigentümer die Kosten einer zentralen Heizung und Warmwasserversorgung auf die Nutzer verteilen. Im November 2021 wurde sie geändert, um eine EU-Richtlinie zur Energieeffizienz umzusetzen. Seither gelten neue Regeln für die Messtechnik.
Seit dem 1. Dezember 2021 müssen neu eingebaute Geräte fernablesbar sein. Fernablesbar heißt laut Verordnung, dass sich ein Gerät ohne Zugang zur einzelnen Wohnung ablesen lässt. Ein Ableser muss die Wohnung dafür nicht mehr betreten. Geräte, die vorher eingebaut wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden.
Seit dem 1. Dezember 2022 gilt eine zweite Stufe. Neue Geräte müssen sich seitdem sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen. Außerdem müssen sie mit Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten. Übernimmt ein anderer Dienstleister die Ablesung, soll er die Geräte selbst aus der Ferne ablesen können.
Welche Geräte betroffen sind
Die Pflicht gilt für alle Ausstattungen zur Verbrauchserfassung. Gemeint sind Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, Wärmezähler und Warmwasserzähler. Darunter fällt auch der Wärmezähler für die zentrale Warmwasserbereitung.
Eine Besonderheit betrifft Häuser, in denen nur einzelne Geräte getauscht wurden. Wer nach dem 1. Dezember 2021 einen einzelnen Zähler in einem älteren System ersetzt hat, durfte wieder ein nicht fernablesbares Gerät einbauen. Auch diese Geräte müssen bis Ende 2026 umgestellt sein.
Die Frist gilt nicht, wenn die Umrüstung im Einzelfall technisch nicht möglich ist. Ausgenommen sind auch Fälle mit unangemessenem Aufwand oder einer unbilligen Härte. Feste Beträge für diese Ausnahme nennt die Verordnung nicht.
Die Heizkostenverordnung gilt außerdem nicht in jedem Gebäude. Ausnahmen gibt es etwa für sehr sparsame Häuser mit einem Heizwärmebedarf unter 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr sowie für Alters-, Pflege- und Studentenheime. Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, haben vertragliche Absprachen Vorrang.
Was sich für Mieter im Alltag ändert
Der wichtigste Unterschied ist der Wegfall des Ablesetermins. Bei nicht fernablesbaren Geräten muss ein Messdienst jede Wohnung betreten. Das Ergebnis soll dem Nutzer danach in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Mit fernablesbaren Geräten entfällt dieser Termin.
Neu ist die monatliche Verbrauchsinformation. Seit dem 1. Januar 2022 gilt sie für Häuser mit fernablesbaren Geräten. Der Gebäudeeigentümer muss dort jeden Monat über den Verbrauch für Heizung und Warmwasser informieren. Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass diese Pflicht mit dem Ende der Nachrüstfrist ab dem 1. Januar 2027 für alle Mietverhältnisse gilt.
Die Mitteilung muss drei Angaben enthalten. Dazu gehört der Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden. Hinzu kommt ein Vergleich mit dem Vormonat und mit demselben Monat im Vorjahr, soweit diese Daten vorliegen. Außerdem muss sie den Verbrauch mit einem durchschnittlichen Nutzer derselben Kategorie vergleichen.
Einen bestimmten Übertragungsweg schreibt die Verordnung nicht vor. Fragen Sie Ihren Vermieter oder die Hausverwaltung, auf welchem Weg Sie die Werte erhalten.
Die monatlichen Werte haben einen praktischen Nutzen. Wer sie liest, erkennt früh, ob der Verbrauch im Vergleich zum Vorjahr steigt. So können Sie gegensteuern, bevor die Jahresabrechnung kommt. Wie Sie die Temperatur am Heizkörper gezielt einstellen, erklärt unser Beitrag zum Heizkörperthermostat.
Fristen und Pflichten im Überblick
Die Heizkostenverordnung enthält mehrere Stichtage. Die folgende Übersicht fasst sie mit Stand 1. November 2026 zusammen.
| Regel | Stichtag oder Höhe | Fundstelle |
|---|---|---|
| Neu eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein | seit 1. Dezember 2021 | § 5 Absatz 2 HeizkostenV |
| Monatliche Verbrauchsinformation bei fernablesbaren Geräten | seit 1. Januar 2022 | § 6a Absatz 1 HeizkostenV |
| Neue Geräte an Smart-Meter-Gateway anbindbar und herstellerübergreifend lesbar | seit 1. Dezember 2022 | § 5 Absatz 2 und 5 HeizkostenV |
| Nicht fernablesbare Altgeräte nachrüsten oder ersetzen | bis 31. Dezember 2026 | § 5 Absatz 3 HeizkostenV |
| Fernablesbare Geräte, eingebaut bis 1. Dezember 2022, an Gateway-Standard anpassen | nach dem 31. Dezember 2031 | § 5 Absatz 4 HeizkostenV |
| Kürzung bei fehlender Fernablesbarkeit oder fehlender Verbrauchsinformation | 3 Prozent | § 12 Absatz 1 HeizkostenV |
| Kürzung bei Abrechnung ohne Verbrauchserfassung | 15 Prozent | § 12 Absatz 1 HeizkostenV |
Wenn der Vermieter die Frist verpasst
Für Mieter ist das Kürzungsrecht in § 12 der Verordnung entscheidend. Hat der Gebäudeeigentümer entgegen der Pflicht keine fernablesbaren Geräte eingebaut, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen. Dasselbe gilt, wenn die monatlichen Verbrauchsinformationen fehlen oder unvollständig sind.
Höher fällt die Kürzung aus, wenn gar nicht nach Verbrauch abgerechnet wird. Dann dürfen Mieter ihren Anteil um 15 Prozent kürzen. Die Verordnung schreibt vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Der Rest wird nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt.
Mieter kürzen direkt bei der Abrechnung der Kosten. Prüfen Sie deshalb, ob Ihre Abrechnung erkennen lässt, welche Geräte verwendet werden. Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung müssen Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen. Danach sind sie grundsätzlich ausgeschlossen.
Wenden Sie sich schriftlich an Ihren Vermieter und nennen Sie die betroffene Abrechnung. Bei Streit helfen Mietervereine oder Verbraucherzentralen weiter.
Kosten, Datenschutz und Smart Meter
Die Kosten für Miete und Verwendung der Messgeräte gehören zu den Heizkosten. Dazu zählen laut § 7 auch die Kosten für Eichung, Berechnung und die Verbrauchsinformationen. Sie werden also über die Abrechnung auf die Mieter verteilt.
Die jährliche Abrechnung muss diese Entgelte offenlegen. Das gilt für die Gerätemiete einschließlich Eichung sowie für Ablesung und Abrechnung. So können Mieter erkennen, ob die neue Technik ihre Nebenkosten verändert.
Beim Datenschutz setzt die Verordnung auf den Stand der Technik. Fernablesbare Geräte müssen Datenschutz und Datensicherheit gewährleisten. Seit Dezember 2022 eingebaute Geräte müssen sich zudem an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen, also an die gesicherte Kommunikationseinheit intelligenter Messsysteme. Warum ein eingebauter Smart Meter nicht immer sofort nutzbar ist, beschreibt unser Beitrag Smart Meter eingebaut, aber nicht nutzbar.
Ältere fernablesbare Geräte haben mehr Zeit. Das betrifft Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 eingebaut wurden. Sie müssen erst nach dem 31. Dezember 2031 die Anforderungen an Gateway-Anbindung und Zusammenarbeit mit anderen Herstellern erfüllen. Wer schon fernablesbare Geräte in der Wohnung hat, muss also nicht sofort mit einem weiteren Tausch rechnen.
Der Eigentümer muss außerdem das digitale Schlüsselmaterial der Geräte kostenfrei erhalten. Gemeinsam mit der herstellerübergreifenden Lesbarkeit soll das einen Wechsel des Messdienstes erleichtern.
Was in der Jahresabrechnung stehen muss
Die Heizkostenverordnung regelt auch den Inhalt der jährlichen Abrechnung. Beruht sie auf dem tatsächlichen Verbrauch, muss der Eigentümer zusätzliche Informationen zugänglich machen. Dazu gehören der Anteil der eingesetzten Energieträger sowie die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle.
Wer mit Fernwärme heizt, erfährt außerdem die jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Netzes. Die Abrechnung muss zudem einen Vergleich mit einem durchschnittlichen Nutzer derselben Kategorie enthalten. Hinzu kommt eine Grafik, die den witterungsbereinigten Verbrauch mit dem vorherigen Abrechnungszeitraum vergleicht.
Schließlich muss die Abrechnung Kontaktdaten von Verbraucherorganisationen oder Energieagenturen nennen. Dort gibt es Informationen zu Maßnahmen für mehr Energieeffizienz. Fehlen diese Angaben, kann das ebenfalls ein Grund für die Kürzung um 3 Prozent sein.
Was Eigentümer und Eigentümergemeinschaften beachten sollten
Für vermietende Eigentümer wird die Zeit knapp. Bis zum Jahresende bleiben weniger als zwei Monate. Wer noch alte Geräte im Haus hat, sollte jetzt mit dem Messdienst klären, wann der Austausch geplant ist.
In Eigentümergemeinschaften gilt eine Besonderheit. Das Kürzungsrecht greift nicht zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft. Ein vermietender Wohnungseigentümer gilt gegenüber seinem Mieter laut § 1 aber selbst als Gebäudeeigentümer. Wie Beschlüsse in der Gemeinschaft zustande kommen, erklärt unser Beitrag zu Heizungssanierungen in der WEG.
Die Umrüstung ist auch eine Gelegenheit, die Heizkosten genauer zu verfolgen. Was Heizen im Durchschnitt kostet, zeigt unser Beitrag zum Heizspiegel 2026. Fristen und Sonderkündigungsrechte bei steigenden Energiepreisen finden Sie in unserem Überblick zur Preiserhöhung bei Strom und Gas 2027.
Checkliste für Mieter
- Prüfen Sie, ob an Ihren Heizkörpern noch Geräte hängen, die vor Ort abgelesen werden.
- Fragen Sie Vermieter oder Hausverwaltung, wann der Austausch geplant ist.
- Vereinbaren Sie rechtzeitig einen Termin, wenn der Messdienst für den Einbau in die Wohnung muss.
- Klären Sie nach dem Austausch, auf welchem Weg Sie die monatliche Verbrauchsinformation erhalten.
- Prüfen Sie, ob die Information den Verbrauch in Kilowattstunden, den Vormonat, den Vorjahresmonat und einen Durchschnittsvergleich enthält.
- Kontrollieren Sie in der Jahresabrechnung die Kosten für Gerätemiete, Ablesung und Abrechnung.
- Nutzen Sie das Kürzungsrecht von 3 Prozent nur, wenn Technik oder Information tatsächlich fehlen.
- Melden Sie Einwände bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung.
Fazit
Mit dem Jahreswechsel endet in vielen Mietshäusern das jährliche Ablesen in der Wohnung. Die Heizkostenverordnung verlangt bis zum 31. Dezember 2026 fernablesbare Geräte. Für Mieter bedeutet das mehr Transparenz durch monatliche Verbrauchsdaten.
Bleibt die Umrüstung aus, können Mieter reagieren. Sie dürfen ihren Kostenanteil um 3 Prozent kürzen. Wer die monatlichen Werte nutzt, kann den eigenen Verbrauch zudem früher steuern als mit der Jahresabrechnung allein.
Quellen
- Heizkostenverordnung, § 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
- Heizkostenverordnung, § 6a Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen
- Heizkostenverordnung, § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
- Heizkostenverordnung, § 12 Kürzungsrecht
- Heizkostenverordnung, § 11 Ausnahmen
- Heizkostenverordnung, § 1 Anwendungsbereich
- Heizkostenverordnung, § 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
- Umweltbundesamt, Leitfaden für Heizenergie-Verbrauchsinformationen
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