Der Gebäudeumbau kann insgesamt leistbar sein und trotzdem einzelne Haushalte überfordern. Eine Studie zeigt, wie Einkommen, Finanzierung und Entscheidungsmacht zusammenwirken.
Wenn das Dach erneuert werden muss, braucht der Haushalt Geld – nicht erst über die nächsten zwanzig Jahre verteilt, sondern sobald die Rechnung fällig wird. Rücklagen, ein Kredit oder eine Förderung können die Arbeiten ermöglichen. Fehlt dieser Zugang, hilft es zunächst wenig, dass die Investition langfristig tragbar erscheint. An dieser Lücke entscheidet sich mit, ob die Wärmewende auch für Menschen mit wenig Einkommen gelingt.
Wie groß die Aufgabe insgesamt ist, zeigt ein Gutachten des Öko-Instituts: Für 2024 bis 2045 modelliert es rund 1.170 Milliarden Euro Investitionen in Wohngebäude. Hinzu kommen 639 Milliarden Euro für Nichtwohngebäude aus Gewerbe, Handel und Dienstleistungen; Industriegebäude sind ausgenommen. Die Autoren halten die daraus abgeleiteten rund 86 Milliarden Euro jährlich für eine große, aber leistbar erscheinende Größenordnung. Daraus folgt jedoch noch nicht, dass jeder Haushalt seinen Anteil finanzieren kann.
Das im August 2026 erstellte und am 9. September veröffentlichte Gutachten verbindet ein Gebäudemodell mit älteren statistischen Haushaltsdaten. Es ist keine neue Haushaltsbefragung. Seine Stärke liegt darin, Investitionsbedarf und Einkommen gemeinsam zu betrachten. Die Gesamtsumme beschreibt dabei weder einen jährlichen Staatsausgabenplan noch ausschließlich zusätzliche Ausgaben für den Klimaschutz. Dafür muss man genauer hinsehen, welche Arbeiten enthalten sind.
Ein fälliges Dach bleibt eine Ausgabe
Für Wohngebäude ohne Neubau unterscheidet die Studie drei Kostenbestandteile: 46 Prozent entfallen auf ohnehin anstehende Renovierung und Instandhaltung der Gebäudehülle, 17 Prozent auf deren energetische Mehrkosten und 37 Prozent auf Heizungsinvestitionen. Fast die Hälfte betrifft damit Arbeiten an der Hülle, die auch ohne energetische Verbesserung fällig würden. Der Heizungsblock wiederum enthält die vollständigen Investitionen, nicht nur den Mehrpreis gegenüber einem fossilen Ersatz.
Die Modellierung verbindet energetische Verbesserungen mit dem Ende der Lebensdauer von Bauteilen. Muss etwa die Dacheindeckung erneuert werden, bietet sich die Gelegenheit, zugleich die Dämmung zu verbessern. Beide Arbeiten erfüllen unterschiedliche Aufgaben, lassen sich aber in einem Bauvorhaben zusammenführen. Die dafür angenommenen Erneuerungszyklen sind Modellannahmen, keine allgemeine technische Austauschpflicht.
Diese Kopplung erklärt, warum es sinnvoll ist, Instandhaltung und energetische Sanierung gemeinsam zu planen. Sie verhindert zugleich, jede Dachreparatur vollständig dem Klimaschutz zuzurechnen. Für das Haushaltskonto bleibt die Unterscheidung allerdings begrenzt hilfreich: Auch die sogenannten Sowieso-Kosten müssen bezahlt werden. Wer schon die notwendige Erneuerung kaum finanzieren kann, hat durch die rechnerische Trennung noch kein zusätzliches Geld für Dämmung. Eine günstige Sanierungsgelegenheit ist noch keine gesicherte Finanzierung.
Die größere Summe ist nicht die größere Belastung
Besonders anschaulich wird das beim Vergleich zweier Gruppen, die beide im eigenen Einfamilienhaus wohnen. Für Haushalte mit weniger als 2.000 Euro monatlichem Haushaltsnettoeinkommen weist die Studie einen Investitionsbedarf von insgesamt 84 Milliarden Euro aus. Die modellierte Einkommensbelastung beträgt 27 Prozent. Bei Haushalten derselben Wohnform mit 4.000 bis 6.000 Euro Monatsnettoeinkommen ist der Investitionsbedarf mit 162,2 Milliarden Euro fast doppelt so hoch. Ihre modellierte Belastung liegt dennoch unter zehn Prozent.
Die beiden Zahlen beschreiben unterschiedliche Dinge. Der Gesamtbedarf hängt auch davon ab, wie groß eine Gruppe ist; die beiden Gruppen umfassen unterschiedlich viele Haushalte. Die Belastungsquote setzt die Investitionen dagegen ins Verhältnis zum Einkommen. Wer nur die Milliardenbeträge vergleicht, sieht deshalb zwar, wo viel Kapital benötigt wird, aber noch nicht, wo die Finanzierung besonders schwerfallen dürfte.
Für diese Belastungsrechnung verteilt die Studie die Investitionen rechnerisch über 20 Jahre. Finanzierungskosten sind nicht enthalten; Förderung und eingesparte Heizkosten werden in diesem Rechenweg nicht als Abzüge quantifiziert. Die Quote ist somit keine konkrete Kreditrate und keine Nettobelastung nach Förderung. Auch die 27 Prozent gelten nicht für jeden einzelnen Haushalt der unteren Einkommensgruppe. Die Zehn-Prozent-Grenze setzt die Studie als Maßstab für Leistbarkeit an; eine gesetzliche Grenze ist sie nicht.
Der Vergleich bleibt trotz dieser Grenzen aufschlussreich: Ein geringerer Gesamtbedarf kann mit einem größeren Unterstützungsbedarf zusammenfallen. Für die soziale Ausgestaltung reicht es deshalb nicht, Fördermittel nur an Investitionssummen auszurichten. Entscheidend ist auch, welches Einkommen den Ausgaben gegenübersteht. Gemeint ist hier das gesamte Haushaltsnettoeinkommen, nicht das Einkommen pro Person. Wie viele Menschen davon leben müssen, kann sich innerhalb einer Einkommensgruppe unterscheiden.
Rechnerisch verteilt, aber noch nicht finanziert
Die Belastungsquote macht Gruppen vergleichbar. Ob ein bestimmter Haushalt einen Umbau bezahlen kann, hängt zusätzlich davon ab, wie er an das erforderliche Geld kommt. Rücklagen können eine Rechnung unmittelbar decken, ein Kredit kann Zahlungen über die Zeit verteilen. Rücklagen, Vermögen und individuelle Kreditwürdigkeit werden im veröffentlichten Belastungsweg jedoch nicht separat ausgewiesen. Auch die tatsächliche laufende Zahlung einer Kreditfinanzierung lässt sich ohne Finanzierungskosten daraus nicht ableiten.
Ebenso wenig sind Investition und späterer Betrieb dasselbe. Eine neue Heizung kann die Energiekosten verändern; wie stark, hängt unter anderem von Gebäude, Technik und Tarifen ab. Unsere Vertiefung erklärt, wie Strompreis und Jahresarbeitszahl die laufenden Heizkosten verändern. Solche möglichen Einsparungen gehören in eine individuelle Finanzierungsbetrachtung. Sie dürfen aber nicht nachträglich als bereits berechnete Entlastung in die Studienquoten hineingelesen werden.
An der sofortigen Verfügbarkeit des Geldes setzt ein Vorschlag der Stiftung Klimaneutralität an: Eine Sicherungsförderung für einkommensschwache selbstnutzende Eigentümer soll den Eigenanteil vollständig abdecken oder zumindest die Vorfinanzierung lösen. Das ist eine politische Empfehlung, kein bereits eröffnetes Förderprogramm. Sie adressiert eine konkrete Hürde: Langfristig verteilbare Kosten können einen Umbau trotzdem verhindern, wenn das Geld zum Baubeginn fehlt. Wie groß diese Finanzierungslücke im Einzelfall ist und was die vorgeschlagene Förderung bewirken würde, berechnet das Gutachten nicht.
Bei Mietwohnungen muss auch jemand entscheiden
Bei Mietenden reicht der Blick auf das Budget noch weniger aus. Nach der Studie wohnen 72 Prozent der Haushalte mit weniger als 2.000 Euro Haushaltsnettoeinkommen zur Miete in Mehrfamilienhäusern. Wer Menschen mit wenig Einkommen erreichen will, kann sich daher nicht auf Hilfen für das selbst bewohnte Haus beschränken. Im Mietgebäude entscheiden die Vermietenden über Heizung und Gebäudehülle – nicht diejenigen, die dort wohnen und ihre Heizkosten bezahlen.
Für diese einkommensschwache Gruppe in gemieteten Mehrfamilienhauswohnungen weist die Studie 157,2 Milliarden Euro Investitionsbedarf und 22 Prozent modellierte Einkommensbelastung aus. Dabei unterstellt sie ausdrücklich, dass Mietende die Kosten vollständig tragen. Das macht die Quote nicht zu einer angekündigten Mieterhöhung. Im geltenden Modernisierungsrecht werden erforderliche Erhaltungskosten nach § 559 Absatz 2 BGB aus der anrechenbaren Kostenbasis herausgenommen; nach § 559a Absatz 1 gilt das unter anderem auch für öffentliche Zuschüsse. Weitere Begrenzungs- und Härteregeln kommen hinzu.
Neben bezahlbaren Wohnkosten braucht es deshalb einen Weg zur tatsächlichen Modernisierung. Geld für einen Mieter allein ersetzt weder den Sanierungsauftrag des Vermieters noch die Abstimmung im Gebäude. Beratung, koordinierte Arbeiten und tragfähige gemeinsame Wärmeversorgung erfüllen andere Aufgaben als ein Zuschuss. Die Stiftung empfiehlt unter anderem stärkere kommunale Koordination und gemeinschaftliche Lösungen. Welche Umsetzungsschritte dabei nötig sind, erläutert der Blick darauf, was zwischen Wärmeplan und gebautem Netz liegt.
Eine sozial tragfähige Wärmewende muss diese Unterschiede ernst nehmen. Beim selbst bewohnten Haus kann die entscheidende Hilfe darin liegen, Geld rechtzeitig verfügbar zu machen. Im Mietgebäude muss Unterstützung zugleich diejenigen erreichen, die den Umbau veranlassen und organisieren können. Die langfristige Leistbarkeit ist dafür eine wichtige Voraussetzung. Praktisch wird sie erst, wenn Finanzierung, Entscheidung und Ausführung zusammenkommen.
Quellen und weiterführende Informationen
- Öko-Institut: Klimaneutraler Gebäudebestand: Wer muss und kann wie viel investieren?, Gutachten August 2026, insbesondere Seiten 25–34 sowie Tabellen 1 und 2.
- Öko-Institut und Stiftung Klimaneutralität: Wärmewende auch für Haushalte mit geringem Einkommen finanzierbar machen, Originalmeldung und Politikempfehlungen, 9. September 2026.
- BGB § 559: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere Absatz 2 zu Erhaltungskosten.
- BGB § 559a: Anrechnung von Drittmitteln, insbesondere Absatz 1 zu öffentlichen Zuschüssen.
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